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CEDOLARE SECCA
Articolo tratto da www.il-prestito-personale.com


1. Cos'è la cedolare secca?
Per cedolare secca s'intende un prelievo diretto in percentuale sul canone di affitto, in sostituzione di tutte le altre tassazioni, come Irpef, imposta di Registro e imposta di bollo del contratto di locazione. In pratica, le tassazioni sugli affitti sono direttamente proporzionali ai canoni pattuiti, e non potranno variare in base ai redditi dei proprietari. Aderendo alla cedolare secca, i proprietari possono beneficiare, secondo alcune stime, in media, di un risparmio del 22,6% rispetto alla tassazione attuale, visto che oggi le locazioni sono tassate in base all'aliquota marginale Irpef, applicata sull'85% del canone ed in media gli italiani, che danno in affitto una casa, pagano oggi all'erario il 30,4% del canone riscosso, mentre col nuovo prelievo ottengono lo sconto stimato, dato che si applicherà all'intero canone.

2. L'ambito di applicazione della cedolare secca
La cedolare secca, quindi, va a sostituire, oltre all'IRPEF ed alle relative addizionali applicabili al reddito fondiario, anche all'imposta di registro, dovuta per annualità contrattuali, ed all'imposta di bollo, dovuta sul contratto di locazione. In particolare, questo strumento sostituisce le due imposte succitate, quando esse riguardano risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, solo se alla data della risoluzione anticipata sia in corso l'annualità per cui è esercitata l'opzione per la cedolare stessa o quando venga esercitata la stessa opzione per il periodo di durata della proroga. Nello specifico, si distingue l'ambito soggettivo di applicazione da quello oggettivo: nel primo caso, è necessario che il locatore sia un soggetto passivo IRPEF e che la locazione sia effettuata fuori dall'esercizio di imprese, arti e professioni, escludendo, così, di fatto le società semplici; mentre, nel secondo caso, la cedolare secca può essere applicata solo in relazione alla locazione di immobili ad uso abitativo ed alle sole pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, mentre non si applica alle locazioni di immobili effettuate nell'esercizio di un'attività imprenditoriale.

3. Chi può aderire alla cedolare secca?
Possono aderire al regime della cedolare secca solo le persone fisiche titolari di un diritto reale di godimento sull'immobile da affittare, sono, dunque, escluse le aziende ed i lavoratori autonomi. L'agevolazione prevista infatti è destinata solo alle persone fisiche titolari di immobili che affittano e percepiscono canoni, i quali potranno scontare una imposta minore e pari al 21%, che scenderà al 19% nel caso di case ed appartamenti locati a canone convenzionale concordato e situate nei comuni a bassa densità abitativa od in quelli ad alta tensione abitativa. Nel regime rientrano anche gli affitti stagionali o case vacanze, vale a dire i contratti di affitto di durata inferiore ai 30 giorni e che potranno godere della cedolare secca a partire dal 2011.

4. Pro e contro della cedolare secca
La cedolare secca risulta essere un istituto particolarmente vantaggioso per tutti coloro che hanno un patrimonio immobiliare locato e che potranno optare per una minore tassazione o per coloro che hanno una seconda casa e vorranno affittarla percependo canoni detassati ed agevolati fiscalmente. In caso di redditi dell'ultimo scaglione, infatti, sarà possibile ottenere un risparmio di imposta anche di oltre 20 punti percentuali sui proventi percepiti a titolo di canone. L'imposta è di tipo sostitutivo ed infatti sostituirà le imposte irpef a carico del locatore, nonchè le imposte di registro e di bollo, che solitamente sono da pagare periodicamente alla scadenza, proroga e rinnovo del contratto. Questo nuovo strumento, però, non riserva solo note positive: ad esempio, si dovranno corrispondere degli acconti sulla cedolare secca che sono stati stabiliti nella misura del 85% dell'imposta per il 2011 e del 95% per il 2012 da versare entro la scadenza del 16 giugno ossia dell'Irpef.

5. Cosa cambia per le vecchie locazioni?
Anche le locazioni già in essere potranno aderire al nuovo regime entro 60 giorni dall'approvazione del provvedimento, come anche per i contratti di comodato gratuito che spesso nascondono intestazioni fittizie o locazioni pagate in nero. La scadenza per farlo saranno 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto legislativo.

6. Quali sanzioni per chi non applica la cedolare secca?
Per incentivare all'adozione della nuova cedolare secca, è stato applicato un innalazamento delle sanzioni sulla mancata registrazione del contratto di affitto o una sottostima che ora saranno più care in quanto raddoppiano, passando dal 240% al 480% dell'Irpef eventualmente evasa, per via della mancata dichiarazione del canone percepito, e che può arrivare fino al 400% nel caso di pagamento parzialmente dichiarato, visto che per l'agenzia delle entrate è più difficile da rintracciare ed è naturale prevedere una sanzioni più elevata per disincentivare il comportamento.

Circolare n. 26/E

 
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